屋业发展须呈分层地契建议图 新法令保障高楼业主


2020-07-07


屋业发展须呈分层地契建议图 新法令保障高楼业主
报道:郑德伟

屋业发展须呈分层地契建议图 新法令保障高楼业主

州内逾半组屋还未取得分层地契,仍属于大地契,业主不仅没有证明其合法产业拥有人身分,更让很多买卖交易告吹。

居者有其屋,却无分层地契!(第2篇)

2013年分层管理法令(Strata Management Act 2013)生效后,规定发展商在推行发展计划时,必须提呈分层地契建议图,为购买分层地契产业的业主提供保障。

分层地契产业大部分是组屋和公寓,小部分是拥有围篱社区(Gated and Guarded Community)的有地房产,前者很多业主因综合因素无法得到分层地契,进而引发各类问题,如房屋买卖胎死腹中。

一般上很多业主面对的问题是房产仍属于大地契(Master Title),发展商还未处理分割地契(Sub Divide),业主没有任何身分证明其产业拥有人,若发展商已清盘及所有文件遗失,业主更是雪上加霜。

对于本月本月13日在森州生效的法令,市民对该法令感到陌生,对此《》特别访问多名专业律师,以了解该法令对分层地契产业带来的冲击或改变。

屋业发展须呈分层地契建议图 新法令保障高楼业主

吴健南

——森马华法律局主任●吴健南


钥匙及地契应一起移交

其实很多分层地契产业的业主皆面对同样问题,即购买产业后无法得到分层地契,迫使业主过后展开长时间的争取及申请,才得到分层地契,过程艰辛万苦。

法律角度而言,当发展商建竣发展工程后,应把钥匙(拥有权)及分层地契一并移交给业主,再由业主成立管理委员会(Joint Management Body);这衍生另一个问题,即发展商建竣工程及向银行取得全款后没有处理分层地契事宜(Sub Divide),几乎所有发展商建竣工程后没有申请把大地契分割为分层地契。

限银行发放全额款项

至于芙蓉的组屋、公寓或分层地契产业是否已得到分层地契,我并没有这方面资料,需要进一步的搜查及收集资料。

政府不妨参考发展商把5%的余款寄放在律师户头,当业主于领取产业钥匙的24个月内,产业内出现任何缺陷(Defect)及发展商不愿意承担维修费,业主可把问题交给律师处理,费用从5%余款中扣除。

这项方式促使发展商必须为产业内任何缺陷负起维修责任;若政府采取同样方式,限定发展商必须申请分层地契后才能取得全额款项,肯定有助于业主解决所面对的问题。

尽管现有的法令没有这方面限制,但州政府可在州行政议会寻求通过,进一步要求发展商提呈发展计划时,设立类似条件来保障业主的权益。

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李凯业

——森行动党法律局副主任●李凯业:
售屋前须先申请地契

新条例下发展商在推出任何单位之前,必须提呈一份分层地契图或建议书,给该法令下成立的委员会,以保障业主的权益;旧法令下发展商建好出售后才申请,却发生很多发展商清盘,业主无法申请分层地契。

违例的发展商将面对罚款不超过50万令吉或监禁不超过5年,或两者兼施。

减低发展商清盘风险

我觉得新法令生效后对业主而言是好事,比旧法令相比跨出一大步,可以确保分层地契的申请正在进行当中,发展商才能售卖单位对业主有保障,若发展商因经济风暴或个人原因而清盘,业主还有可能领取到分层地契,保障自己权益。

以往并没有特别法令保护业者,当年经济风暴时很多发展商清盘,债主(银行)会取得庭令委派一名清盘师接管发展商的所有业务,若某一座组屋还未申请分层地契,仍属于大地契(Master Title),清盘师会毫不犹豫的把地契当成抵债一部分。

清盘期间所有文件移交不可能尽善尽美,当居民或业主要出售产业时就面对问题,可能清盘师也不愿意承认业主的合法地位,进而展开长时间的拉锯战。

屋业发展须呈分层地契建议图 新法令保障高楼业主

余清伟

——律师●余清伟


产业欠地税无法割名

我最近处理一个涉及分层地契的房产买卖,于汝来的一间组屋单位,整个买卖程序是于去年11月左右开始,所有程序没有出现任何问题,最终准备产业割名时土地局却不批。

经了解情况后发现该组屋的管理委员会还未缴清去年的地税,尚拖欠多达1万9000令吉的地税,经过多次催促后至今都还未缴清,整个买卖程序到今天都无法完成。

最重要是买家已收到银行信函要求开始供房贷,而卖家则坦承不是他责任,却频频质问尾款还未收到。

我曾前往了解该地税问题,获悉是业主还未缴清地税予管委会,后者无法按时于去年5月份缴清地税,进而拖欠至今,影响房产的买卖。

我觉得新法令对购买新分层地契产业的业主有好处,但政府需要关注旧的业主所面对的问题。

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2013年分层管理法令下为购买共管产业的业主提供更大的保障。

2013年分层管理法令(Strata Management Act 2013)

■取代建筑及2007年建筑物与共管产业(维修与管理)法令(Building and Common Property 【Maintenance and Management】Act)

■于在大马半岛包括包括联邦直辖区、布城及纳闽生效

■森美兰州于3月16日正式生效

■限定发展商向州政府提呈发展计划时,必须附上分层地契建议图,以证明正在处理分层地契事宜

■违例发展商将面对不超过50万令吉、或监禁不超过5年、或两者兼施

■成立分层地契仲裁庭,解决可作出不超过25万令吉的判决,而且发展商、地主、买方、管理委员会及涉及利益者均可申诉求助。 

■管委会可把拖欠管理费的业者带上仲裁庭,若业者不执行判决(缴交管理费)将面对罚款不超过5000令吉、监禁不超过3年或两者兼施。

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汝来凤凰山庄组屋疏于管理,民生问题一箩筐,幸获市议会拨款重建屋顶,为组屋管委会带来好消息。



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